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優勝劣汰重構版圖 "房銀聯姻"或為行業巨變的前兆

  編者按恒大、越秀、萬科、綠地，近期諸多標桿房企把投資觸角伸向銀行業，凸顯出佈局地產金融的深遠意味。那麼，這透露出房地產經營形勢的哪些端倪？將觸發樓市哪些變局？是否會影響樓市調控？本報今天刊發兩篇報道，從不同角度進行分析。

  業界人士分析，投資多元化無疑是大型開發商聯手銀行的初衷，在將給上下遊帶來一定融資便利的同時，並不一定會掣肘房地產調控，反而會促成房地產市場的行業洗牌和版圖重構，從而促進市場進一步調整。

  我國房地產市場存在著明顯的系統性風險，已是不爭的事實，不僅金融機構已在積極應對，嗅覺敏銳的開發商也早已感受到瞭市場大調整的氣息。與過去高杠桿、低利率、房價持續上漲相比，開發商如今身處的經營環境已不能同日而語。多元化投資，已經成為手握重金的開發商主動轉型的現實選擇。

  市場的優勝劣汰和版圖重構，實際上是一個去泡沫化的過程，既是調控來之不易的成果，又符合樓市穩健發展的趨勢。而龍頭房企在多元化投資渠道上的佈局，則有利於行業加速洗牌和整合。對大型房企而言，聯手商業銀行，既能帶來穩定投資利潤，又能增強品牌效應，借助銀行的專業化優勢，提高資金使用和管理效率，降低財務風險，以更好地應對即將帶來的市場調整。

  "銀行信貸的原則之一，就是防止出現關聯交易。"工商銀行的一名信貸人士告訴記者，實際上銀行的內控和管理體系已經相當完善，自身會根據行業的發展前景和項目質量來把控信貸投向。而且，銀行對開發商貸款一直實行名單制管理，參股商業銀行的綠地、恒大、越秀等均是大型龍頭企業，不僅資金實力強，而且占有著較大的市場份額，本身就屬於銀行支持的對象。比如，1月份，恒大集團就與浦發銀行簽署戰略合作協議，浦發銀行將向恒大提供單筆200億元的綜合授信。

  由此可見，拓寬融資渠道隻是房企入股銀行的原因之一，雙方的聯姻屬於正常的資本聯合，勿需過度解讀和擔憂。與此同時，標桿房企頻頻的投資動作，卻透露出房地產業洗牌將加速的端倪。

  1月份，銀監會召開的2014年全國銀行業監管工作會議強調，嚴控房地產貸款風險，高度關註重點企業，防范個別企業資金鏈斷裂可能產生的風險傳染。業界對房地產市場調整潮到來的預期可見一斑。隨著調控深入推進，我國的房地產市場已經走出瞭暴利模式，在未來土地和融資成本升高，競爭日趨激烈的市場環境中，資本實力、品牌效應將是房企賴以生存的底牌，而中小型開發商的生存空間將持續壓縮。

  入股商業銀行，無疑凸顯出龍頭房企進一步增強資金實力、佈局地產金融的意圖，實際上這些大型房企在行業並購上也不斷攻城略地，趁機擴大市場份額。根據清科集團旗下私募通統計，2014年1月中國並購市場從披露的並購案例總金額來看，房地產行業居首，披露金額的案例20起，披露金額為26.31億房貸彰化伸港房貸車貸信貸嘉義新港車貸信貸美元，占披露案例總金額的34.8%。

  房地產是典型的資金密集型行業。從本輪調控啟動以來，雖然開發商整體盈利仍很可觀，但是不少企業的負債率也一度大幅攀升，兩極分化趨勢明顯，一些實力較弱的小型開發商不得不出售股權、債權或其他資產。而廣東順德和杭州，也曾出現過小型地產商破產的情況。隨著收購兼並潮的升溫以及行業洗牌的加速，未來房地產業的集中度將進一步提升。

  有觀點認為，我國房地產業走過瞭一段粗放式的發展歷程，集中體現在過高的利潤以及不少城市的樓市泡沫上。而隨著調控效果的持續發酵，房地產業也將迎來一個徹底轉型，整體行業利潤回歸正常水平，不可避免地出現優勝劣汰，一些負債率較高、資金杠桿使用過大的開發商，將被淘汰出市場。而有著多元化籌資渠道的大型房企，則會借機並購小型開發商，進行新的戰略佈局，繼續上演"大魚吃小魚"的好戲。

  進入新年以來，國內房企紛紛投資商業銀行引起瞭廣泛關註。越秀集團收購創興銀行、恒大地產參股華夏銀行，表明大型房企的資本投資觸角，早已延伸和滲透到瞭金融業。地產與銀行的聯姻，在觸發房地產業變局的同時，人們更加關註其會對樓市調控的影響。

  眾所周知，銀行貸款一直是開發商林內鄉房屋貸款所倚重的融資渠道。本輪樓市調控的核心舉措之一，就是信貸政策，房企入股銀行也引發瞭不少人擔憂，這是否會減弱調控的效果？

  而從長遠來看，新型城鎮化仍將為房地產業創造出較大的發展空間。隻不過，隨著發展模式轉型以及階段的轉換，如今的房地產業已經步出人人都可分一塊蛋糕的時代，行業深度整合和洗牌將是長期發展趨勢，開發商投資和經營策略的調整，也是行業巨變的前兆。



新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-02-18/08513929647.shtml

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